空置的寫字樓與零售商鋪將何去何從？
後疫情時代的新常態下，多個主要城市的商業地產市場均出現商鋪空置現象。一項新研究為此提供了解決方案
疫情消退、邊境重開已有幾年時間。雖然全球商業地產市場顯露漸趨復甦，但進度似乎遠遜預期。在某些地區，市場更呈現下行態勢。
柏林、法蘭克福及巴黎等歐洲城市的商業物業價值，在過去數年間大幅下跌。紐約、三藩市、洛杉磯及芝加哥等美國商業樞紐的寫字樓市場亦風光不再。香港商業房地產市場同樣飽受困擾，無論寫字樓抑或零售鋪位，空置率均居高不下。
香港中文大學（中大）酒店及旅遊管理學院副教授曾德銘指出，關鍵原因之一在於商業房地產領域的人流減少——即實際到訪實體空間的人數下降。遙距工作與數碼商務雖已成為新常態，但眾多地產企業仍未能追上時代步伐。
「人流減少現象將持續，因此商業房地產需求將會受壓，部分行業或地區所受影響會較為顯著。」他表示。「例如美國寫字樓市場會受到更大的衝擊，因為當地遙距工作模式比香港、新加坡等地區更為普遍。」
曾教授的最新研究《人流與商業房地產：來自房地產投資信託基金運營表現的實證》揭示，人員流動及變化已成長期結構性特徵。他與康考迪亞大學的Erkan Yönder及其博士生Halil Özgür共同發現：寫字樓物業人流每減少1%，租金收入便會下跌1.9%，此現象歸因於辦公空間需求驟降。由於供應未能及時調整，導致空置率持續攀升。
對於零售物業而言，人員流動每減少1%，營運開支便會上升2.1%。這是因為商場內通道、洗手間、休憩區、庭院等公共區域需要持續保養及優化，而相關營運開支並不會隨訪客數量而改變。消費行為模式的轉變正驅使業主加大投資，增設設施、舉辦推廣活動及其通過他宣傳企劃以吸引顧客回流。
此項研究敦促公私營部門在評估物業表現時，須考慮人員流動因素。與此同時，業主應制定策略應對結構性轉變，或考慮轉換物業用途以作對策。
曾教授指出：「前景並非全然黯淡，我們可能會看到辦公空間轉作住宅用途，以及提質遷移現象——配套完善的高端建築將更具競爭力。傳統實體百貨公司可能面臨銷售下滑，次級商場及商圈亦然，然而體驗式零售、餐飲配送中心等新型態仍可能具有價值。」
人員流動性如何影響房地產表現
在研究中，團隊採用谷歌移動數據——此數據系統用以追蹤美國公民出行軌跡以緩解疫情衝擊，適用期自2020年起至2022年10月該科技巨頭停止提供數據為止。研究團隊繼而將谷歌數據與開源平台OpenStreetMap的本地興趣點進行同期比對，從而觀察人流的實際變化。
研究顯示，人流動向自2020年第二季起顯著下滑——當時政府頒布居家令並關閉公共設施——繼而隨2022年疫苗普及逐步回升。值得注意的是，即使社交限制已解除，2022年人流活躍度仍比疫情前低4.6%。分析揭示，由於人們生活、工作和購物方式的結構性轉變，人員流動性呈現持續性下降趨勢。
為探究該變化背後的地域性因素，研究團隊收集了美國人口普查局的人口統計數據，並運用機器學習方法將分析延展至2023年。結果顯示：居民中擁有學士或更高學歷的比例越高，當地人員流動性減幅越為顯著。研究人員指出，教育程度較高的群體在疫情期間及後疫情時代更可能實現遠程辦公。
為衡量人流對商業地產的影響，研究團隊分析了標普全球市場財智(S&P Global Market Intelligence)提供的2019-2023年美國房地產投資信託基金(REITs)數據。REITs持有並營運大量商業地產項目，且作為上市公司須披露詳盡透明的財務報告。
分析表明：人員流動性對REITs收益影響顯著，尤其是對辦公與零售物業在疫情期間及後疫情時代都產生實質衝擊。數據顯示，該兩類物業的人流活躍度每下降1%，將導致REITs淨營運收入在疫情期間減少2.8%，後疫情時期則降低1.8%。
香港商業地產格局
儘管研究採用美國數據，曾教授認為其他發達市場（包括香港）同樣呈現人流持續減少的趨勢。「不同地區人員流動性變化的成因各異，2025年全球多處仍維持較低人流水平。」他分析道。「美國是由於遙距工作與彈性辦公模式的普及，而香港部分核心區人流減弱，則源於疫後中港跨境人流互通模式的轉變。」
根據香港旅遊發展局數據，內地旅客一直是訪港最大客群，但其數量尚未恢復至疫前水平。與此同時，越來越多的港人傾向選擇週末及假期北上消費，主要因為內地提供的消費選擇性價比更高——此雙重趨勢正持續影響本港商業地產的租金水平。
香港業主與零售商正積極應對顧客日漸轉變的消費習慣及結業潮，曾教授建議他們必須制定降低營運成本，同時維持收入並提升品牌聲譽的計劃。他補充說：「聚焦創新購物與零售模式是可行策略。」
例如，他提議推動更多混合式發展項目——將居住、工作及休閒空間整合為全天候城市生態，取代傳統零售模式；或採用整體區域活化方案，而非僅翻新單一建築項目。
基於美國數據的研究發現：因防疫限制及遙距工作等持續性轉變，商業區、餐廳、銀行及學校周邊人流顯著下滑。相對而言，倉庫、工業大樓及農場周邊跌幅較小，原因在於這些場所往往倚賴實體操作，受遙距工作趨勢衝擊較輕。若將此研究結論延伸至香港市場，需更多本地數據方能精準量化人員流動性影響程度。
曾教授補充指出：「多家企業對香港市場的手機定位數據進行追蹤，這些數據可善加利用，以掌握不同區域的出行規律與寫字樓使用情況。尤其值得探究的是——偏遠型商業樞紐的人流模式是否與核心商圈存在差異。這關乎地理位置對人員流動性及商業地產表現的影響機制，本質上我們將其視為人員流動性變化的新型驅動模式。」