空置的办公楼与商铺何去何从？

疫情消退、边境重开已逾两年。全球商业地产市场虽显现复苏迹象，但进展远逊预期。更令人费解的是，部分地区市场反而呈现衰退趋势。

柏林、法兰克福 、巴黎等欧洲城市的商业地产价值近年大幅缩水；纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥等美国商业枢纽的写字楼市场风光不再；香港商业地产同样遭受冲击，写字楼与零售商铺的空置率居高不下。

香港中文大学商学院酒店及旅游管理学院副教授曾德铭指出，关键在于商业房地产领域人员流动的减少,即实际到访或活动的人变少了。远程办公和数字商务已成为新常态，但许多房地产公司却迟迟未能适应这种转变。

曾教授的最新研究《人员流动与商业地产：来自房地产投资信托运营绩效的证据》揭示了人员流动变化已经成为长期结构性特征。他与康考迪亚大学的Erkan Yönder副教授及其博士生Halil Özgür共同研究发现：就办公物业而言，人员流动每下降1%，租金收入将减少1.9%，这一现象源于办公空间需求的骤降。由于供给端不能及时调整，导致空置率上升。

在零售地产方面，人员流动每减少1%，运营成本便会增加2.1%。这是因为购物中心和商场都设有走廊、洗手间、休息区、中庭等公共区域，这些区域需要持续维护和升级，其运营成本不随客流量波动。消费者行为的转变促使业主不得不加大投入，通过增设特色设施、举办促销活动和其他营销手段来吸引顾客回流。

该研究呼吁公共和私营部门在评估房地产表现时，应将人员流动因素纳入考量。与此同时，业主应当制定策略应对结构性变化，或考虑改造空间功能以适应新趋势。

曾教授分析指出：“前景并非一片黯淡，我们或将见证办公转住宅的改造浪潮， 以及‘向优质资产资产转移’现象——配套设施完善的高端建筑将更具竞争力。传统实体百货商店和次级购物中心的销售额可能持续下滑，但体验式零售、餐饮配送中心等新兴业态仍具发展潜力。”

人员流动性如何影响房地产表现

在这项研究中，研究人员采用谷歌的移动性数据进行分析（该数据追踪美国公民的出行情况以帮助减轻疫情带来的影响， 从2020年持续至2022年10月该科技巨头终止该数据服务）。研究团队随后将谷歌数据与开源平台OpenStreetMap上同一时期的本地兴趣点数据相匹配，以观察人员流动的真实变化。

研究发现，自2020年第二季度起，由于政府发布居家令并关闭公共设施，人们的出行和流动性大幅下降；而随着疫苗的广泛接种，到2022年出行情况有所回升。值得注意的是，尽管社交限制措施已取消，2022年的人均流动性仍比疫情前低4.6%。分析显示，流动性的持续下降源于人们生活、工作和购物方式的结构性转变。

为进一步探究造成这一变化的区域性因素，研究团队还收集了美国人口普查局的人口统计数据，并通过机器学习方法将分析延伸至2023年。结果发现，拥有本科及以上学历居民比例较高的地区，其人员流动性下降幅度也更大。研究人员认为，这类群体在疫情期间及之后更具备远程工作的条件。

为了评估人员流动性对商业地产的影响，研究人员还分析了2019年至2023年间标准普尔全球市场情报（S&P Global Market Intelligence）提供的美国房地产投资信托基金（REITs）数据。REITs通常拥有并运营大量商业地产项目，并在证券交易所公开上市，因此其财务报告详尽透明。

研究表明，人员流动性对REITs的收益有显著影响，尤其是在写字楼与零售地产领域，不论是在疫情期间和之后，均受到较大影响。数据显示，上述两类物业的人员流动性每下降1%，会导致REITs在疫情期间的净营业收入下降2.8%，而在后疫情时期则下降1.8%。

香港商业地产格局

尽管该研究基于美国数据，曾教授认为，包括香港在内的其他发达市场也呈现出类似的人员流动性下降趋势。他表示：“不同地区人员流动性变化的原因各异，2025年许多地方的人员流动性仍保持在较低水平。就美国而言，原因主要是居家办公与弹性工作模式的普及。而在香港，一些中心区域人员流动性的下降，则源于疫情之后香港与内地之间人员往来模式的变化。”

根据香港旅游发展局的数据显示，内地游客一直是香港最大的客源群体，但目前入境人数尚未恢复到疫情前的水平。与此同时，越来越多的香港居民倾向于在周末或假期北上消费，因为性价比更高。这一趋势也影响到了本地商业地产的租金水平。

面对消费者行为的改变以及实体店接连关闭的挑战，曾教授建议香港业主和零售商制定策略以降低运营成本同时保持营收增长，并强化品牌影响力。他指出：“聚焦新型与创新的零售模式，是一条可行的路径。”

例如，他建议推动更多混合用途发展项目，将居住、办公与娱乐空间整合为全天候运作的城市生态，替代传统零售业态；也可考虑对整片区域进行综合更新，而非只局限于改造单栋建筑。

基于美国数据的研究还发现，由于疫情限制及远程工作等带来的持续性变化，商业区、餐厅、银行和学校周边的人员流动性显著下降。相比之下，仓库、工业设施和农场周边的人员流动性下降幅度较小，因为这些场所依赖实地操作，受远程办公趋势影响较小。若要进一步探讨香港市场的情况，还需要更多本地数据，才能准确评估人员流动性变化的具体影响。

“有些公司正追踪香港市场的手机定位数据，这对于理解不同区域的出行模式与写字楼使用情况很有帮助，”他补充道。“如果能比较偏远商业区与市中心在人员流动性上的差异，将是一个有趣的研究方向。这关乎地理位置对人员流动性与商业地产表现的影响机制，本质上我们认为它是人员流动性变化的新型驱动模式。”