內地精英踏上香港商界舞台

劉煜（房地產及旅遊資產管理理學碩士課程2016）

香港經濟多元多變，匯聚金融、地產及創新產業於一堂，乃全球精英的理想舞台。對於內地商業人才而言，香港中文大學（中大）商學院提供了一塊通往這個活力澎湃的經濟體的黃金跳板。憑着世界一流的教育、行業實戰體驗，以及廣闊的專業人脈網絡，中大商學院校友在各行各業大放異彩。劉煜（Sam）（房地產及旅遊資產管理理學碩士課程2016）及俞逸欣（Violet）（金融學理學碩士課程 2014）的故事，正好印證中大商學院如何為碩士畢業生打開進軍香港以至亞太區的大門。

近年來，各地高等教育規模不斷擴大，學生住宿需求有增無減。從事環球房地產投資的劉煜（Sam）（房地產及旅遊資產管理理學碩士課程2016）直言，當原有大學宿位的供應不足，私人的學生公寓成為填補缺口的重要首選，相關市場亦逐漸引起關注，甚至喻為房地產的「投資新寵」。

現為中原投資顧問有限公司投資總監的Sam，負責管理投資英、美及香港學生公寓的私募基金。他解釋，這類投資在項目層面多數以合資企業（joint venture）形式運作，投資者有主權基金、退休基金，甚至是高淨值人士（high-net-worth individuals）。「不論是否專業投資者，他們很多都是父母，更易明白教育及學生公寓市場的需求。」

Sam 稱，憑著以往學生住宿的經驗，讓他更明白學生對公寓的要求

教育市場獨立於環球經濟

他直言，教育市場受環球因素影響較小，無論經濟好壞，進修需求始終存在，加上許多地方的大學也在增加學額，包括香港也放寬非本地生限額，宿位需求自然上升。有別於住宅市場，學生公寓多數按床位出租，租金通常一次過繳付半年甚至一年，租金回報相對穩定，也逐漸引起投資者的興趣。

Sam和同事不時飛往海外，親身考察當地的學生宿舍（相片由受訪者提供）

學生公寓選址三大主要因素

云云大學中，如何物色有潛力的學生公寓項目？Sam大致列舉了三大主要因素：

—）持續增加學額的學府
挑選一家受歡迎的大學，也是一門學問。他以美國為例，很多受歡迎的公立大學並非學術頂尖，反而是其出色的運動成績。「我們曾考察美國一所州立大學，雖然不在百大之列，但運動場上成績卓著，非常受本地生歡迎，全校有三萬名學生，每年學額不斷增加，所以我們決定在當地找學生公寓。」

二）鄰近校園的地理位置
學生公寓選址必須方便上學，以美國為例，最佳距離為校園一英里（1.6公里）範圍內；在香港則會考慮鄰近港鐵站或有便利的公共交通直達校園。

三）逾百床位供應
理想的學生公寓項目須提供至少100個床位，樓齡不宜過舊，並設有適合年輕人的公共空間。

Sam因修讀中大房地產相關的碩士課程，繼而讓他踏上房地產之路

受課程吸引　投身地產界

擁有會計學士學位的Sam，受中大房地產及旅遊資產管理理學碩士課程（現已改名為房地產理學碩士）資訊吸引，決定隻身來港讀書，更在課程的穿針引線下，尋找到現職工作，成功投身房地產行業。他坦言，以往在學時的住宿經驗，讓他更了解學生的需求，回望工作歲月，他形容行業仍然吸引著他，「因為不論是行業，還是投資產品，都是跟年輕人有關，也是充滿活力！」

對於有意投身房地產行業的校友，Sam稱房地產有不同板塊，建議可參考大型投資機構的投資動向，從中發掘具發展潛力的市場板塊。

 

俞逸欣（金融學理學碩士課程 2014）

縱然環球局勢複雜多變，但對投資界來說，變幻原是永恆。富達國際中國機構銷售總監俞逸欣（Violet）（金融學理學碩士課程 2014），享受身處於這種波濤洶湧的投資市場中。她以自身經驗分享機構銷售（institutional sales）的特別之處，在芸芸對手中取得客戶信任的秘方，以及解構資產管理行業的精髓。

在內地一等學府經濟學系本科畢業後，Violet想學習更多有關金融知識，二話不說便報讀中大商學院的金融學理學碩士課程：「課程的實用性很強，有很多個案研討機會，為我將來發展打下一個很堅實的基礎。」最深刻的是她獲學校安排到某大銀行的招聘活動，畢業後也順利成章加入該公司，投身金融界，後來輾轉至現職的資產管理公司。

各地機構投資者　著重不同投資市場

現時Violet 主責中國及香港市場，對象是機構投資者。她的團隊按機構客戶的需要來制定投資方案，包括股票（equity ）、固定收益（fixed income）、多元資產（multi asset）、私募資產（private assets）等等。被問及各地市場的機構投資者有何不同時，她稱各地客戶側重點不同，有些看重中國市場，有些是新興市場，而中國的機構客戶眼放全球，多數以環球資產作為其核心配置。

機構客戶涵蓋範圍廣泛，主權基金、退休基金、保險公司、金融機構，甚至是商業機構，都是她的服務對象。除了發展成熟的大機構，Violet也瞄準國內的中小企業，皆因他們的潛力龐大：「中國的中小型商業機構發展迅速，比如互聯網公司，他們由初創公司到IPO上市公司的發展很快，所以從發展初期時，我們已開始接觸他們，建立關係。待他們上市後獲得現金流時，有些便會找專業資產管理機構幫忙投資。」Violet喜歡跟人打交道，自言享受從事機構銷售的工作

大市動盪　機構投資者仍然理性

「跟個人投資者不同，就算近日股票市場如何急速升跌，機構客戶還是相對比較理性，因為他們做的是資產配置（asset allocation），投資除了追求收益，也會平衡機構內部要求，例如市場及產品多樣化（diversification）、風險分散、資金成本等。」Violet留意到，近兩年內地機構越來越著重ESG（環境、社會和管治），也會要求加進ESG相關投資產品，希望獲得收益的同時，也為世界帶來正面影響。

根據她的觀察，機構客戶在挑選資產管理機構時，不只看投資結果，也重視整體服務質素，尤其是銷售團隊是否明白他們的需要，但要在芸芸對手中獲得青睞，她坦言增值服務是關鍵所在，如其公司定期舉行知識轉移（knowledge transfer）工作坊，由投資研究團隊向客戶傳授投資及分析技巧，令客戶有所得著，更願意嘗試不同的投資方案。

鼓勵年輕同事留下來　機會自然來

曾效力中資及外資金融機構的Violet，坦言非常享受基金公司機構銷售的工作，「投資市場的波動大，每日都有不同挑戰，我喜歡身處於這種不確定中，加上我也喜歡跟人打交道，不論是對客戶，還是內部團隊，我都享受其中。」她解釋道。

由畢業至今工作十多年，她遇過不少年輕同事，有些因為壓力大、環境變化太多而離職轉行，她反而相信只要堅持留下來，機會便會來：「這個行業，時間的積累有它的意義。很多在我junior時期服務的客戶，現在可能也已是部門主管，我們互相見證彼此成長，建立一份信任在其中。這為長久的合作關係打下基礎。」

Violet 看好內地中小型商業機構，皆因成長速度快，甚有潛力成為目標客群

 

本文節錄自2024年10月9日及2025年5月3日發佈於中大商學院校友網頁之文章，獲中大商學院校友事務與發展辦公室授權轉載。