住宅樓價回落如何惠及租戶

以能夠負擔的價錢購置房屋是人們的基本生活需求，惟過去近十年來至新冠疫情期間，全球多地樓價飆升，可負擔居所之稀缺已經成為一個世界性的危機。土地供應有限、按揭貸款受限、勞動力短缺及建築材料成本上升等多種因素，導致房地產價格持續上漲。許多人的置業道路愈走愈變得步履維艱，只能接受長期租屋居住。

儘管全球主要城市的樓價在2023年因通脹及經濟前景不明朗而下跌，但國際貨幣基金組織近期發表的《亞太地區房地產市場穩定性及可負擔性》報告（Housing Market Stability and Affordability in Asia-Pacific）指出，亞太地區的樓價上升速度較薪酬增長為快，導致住房負擔能力大幅下降。

在中國，物業市場價格近年升至前所未有的水平，從而催生了一個暢旺的租賃市場。根據房地產顧問服務公司仲量聯行於2021年發佈的白皮書《乘勢而上，啟程新征程》（New Journey: Onwards and Upwards），中國十個主要租屋平台在一線城市所放租的單位總數由2018年的35.6萬個增至2020年的73萬個，增幅逾一倍，平均出租率為97.5%。

市場對長期租住房屋雖有需求，但大多數中國業主傾向簽署一年租賃合約、保留第二年續約的權利。這對租戶而言可帶來壓力和焦慮，因為短期租約意味着未來住屋的不確定性，產生「期限風險」（Horizon risk），他們須要物色另可搬往的住處。

香港中文大學（中大）商學院房地產及金融學科助理教授胡榮表示：「住宅租約通常是短期的，租戶並不能確定在未來多長時間內安居於租來的房子裏。」

「期限風險會令租戶不敢為長遠的未來投入資源，例如購買耐用品、組織家庭及生兒育女。再者，這種風險可加重搜尋成本和搬遷費用，而頻繁搬遷亦增加了住屋的不確定性。」

有見及此，胡教授聯同北京大學的研究團隊調查了房地產投資者對物業市場的預期，如何影響出租單位的供應及合約年期。他們發現，持續上漲的樓價會縮短租約期限，顯示當業主認為樓價將繼續上升時，他們不太可能簽署長期租約。

如此一來，業主就可以保持靈活性，趁高價放售物業或更頻密地調高租金。相反地，當樓價面臨下行趨勢，業主或會更願意簽訂較長期的合約以確保其租金收入。

是居所不是家

長租約無疑能降低期限風險，為租戶提供更穩定的住屋選擇，惟在現實世界中罕見。由於未來的物業市場狀況存在不確定性，業主一般不願意與租客簽署長約。面對當前普遍的住房負擔能力危機，研究期限風險的概念不論在學術上或是實用上均具其意義。

在研究論文《期限風險：來自PropTech 租賃平台的證據》中，胡教授及團隊研究了一組數據集，該數據集來自中國一個擁用大量用戶的房地產科技平台，包含2015年至2019年在北京簽訂的約9.3萬份住宅租約。此次研究聚焦於中國首都北京，正是該平台擁有最大市場份額、營運時間最長的城市。

分析發現，如果業主預期未來房價會出現較大升幅，那麼這些業主與即將到期的租約續期的可能性明顯低很多，這印證了研究提出的一個假設：房價上漲後，當地業主會提供較短期的租約，為可能在不久的將來出售單位作準備。

這種影響在統計學上成立，亦可化為具體經濟數據 — 住宅樓價上升一個標準差會使租約期縮短約一個月。反之，當業主預期樓價將下跌時，他們或較願意簽訂長期合約以鎖定租金收入。

相對於年長的業主，較為年輕的業主及擁有多個出租單位的業主對房價上漲的反應更為靈敏，這符合老一輩人較不願意投機之假設，他們更可能依靠租金收入過活，而手持多個單位的業主亦更可能把物業資產用作投資或投機。

尋覓安定住所

為仔細審視租約年期及各種影響其時長的因素，研究團隊將租約按年期長度分組、對照平均租金價格標繪出圖表，建立「租住單位供應的期限結構（ term structure）」，從而確立租金的綜合模式。研究人員發現，樓價上漲亦會影響的租金的期限結構。

隨著樓價的上漲，長租約的供應會相應減少，而需求會相應增加，從而推高租金水平，導致租金的期限結構向逆時針方向移動，即長租價格比短租價格上升較多。反之，樓價下跌時，業主變得較傾向於簽訂長期租約以確保預期的租金收入。

胡教授表示：「我們的研究結果顯示，一個租金及樓價增長穩定的市場，會鼓勵業主提供長期租約，並降低租戶的期限風險。」

人們在分析租屋或買樓相關的風險及利弊時，長租單位供應短缺是一個主要的癥結。政策制定者須考慮推出政策，鼓勵業主提供長期租賃合約，例如稅務優惠或資助。增加長租單位供應的政策能為租戶帶來更穩定、更能負擔得起的住屋選擇。

「我們相信，期限風險所帶來的影響值得學界在未來進行更深入的研究。尤其是長租約能為租戶帶來近似於擁有物業的那份安定和安心，」胡教授指出。

「長租單位供應量的不同可能有助於解釋世界各地的住宅物業擁有率之差異。雖然民意調查及非正式統計的證據似乎都與這一估計吻合，但系統地量化這些影響依然非常重要。」