房价下跌如何惠及租客
一项新的研究发现，房地产价格飙升会令租户的住房稳定性下降；楼市放缓则能舒缓他们所承受的压力
以能够负担的价钱购买住房是人们的一项基本需求，但是可负担住房的稀缺已成为一个世界性难题。土地供应不足、抵押贷款受限、劳动力短缺和材料成本上升等因素，共同导致了房地产价格的上涨。因此，买房之路变得愈来愈举步维艰，许多人发现自己不得不长期租房。
尽管在 2023 年，全球主要城市的房价因通货膨胀和经济不确定性而出现下跌，但国际货币基金组织最近发布的《亚太地区住房市场稳定性及可负担性》（Housing Market Stability and Affordability in Asia-Pacific）报告强调，房地产价格的快速上涨超过了收入的增长，导致住房可负担性显著恶化。
近几十年来，中国的住房市场价格达到了前所未见的水平，由此推动了租赁市场的蓬勃发展。房地产顾问服务公司仲量联行于 2021 年发布的中国长租公寓市场白皮书《乘势而上，启程新征程》（New Journey: Onwards and Upwards）指出，中国十个主要住房租赁平台公司运营的租赁住房总套数从 2018 年的 35.6 万套增加到 2020 年的 73 万套，数量翻了超过一倍，平均出租率达到 97.5%。
尽管市场对长期租赁有需求，但大多数中国房东更愿意签订为期仅一年、可选择在第二年续签的租赁合同。对于租房者来说，短期租赁合同会造成未来住房的不确定性，产生"期限风险"（Horizon risk），为他们带来压力和焦虑，因为他们需要寻找替代住所。
香港中文大学（中大）商学院房地产及金融学科助理教授胡荣表示："租房合同通常都是短期的，租户面临着实际租期的不确定性。"
"期限风险使租房者不敢为长远的未来投入资源，例如购买耐用品、组建家庭和抚养子女。此外，这种风险会导致搜寻成本和搬迁费用增加，而频频搬家也加剧了住房的不确定性。"
在此背景下，胡教授联同北京大学的研究团队，调查了房地产投资者的楼市预期对租赁住房供应以及合同期限的影响。他们发现，房价上涨会导致租房合同期限缩短，这显示当房东认为房价会持续上升时，他们就不太可能签订长期合同。
这样一来，房东就可以保持灵活性，在房价上涨时出售房屋或更频繁地调整租金。另一方面，当房东预期房价下降时，则更愿意提供较长期的合同，以确保租金收入。
是居所不是家
长期租房合同无疑会降低期限风险，为租房者提供更稳定的住房选择，但这种做法在现实世界中却很少见。由于未来住房市场状况的不确定性，房东一般不愿意签订长期合同。鉴于当前的住房负担能力危机，研究期限风险的概念不论在学术上或是实用上均有意义。
在研究论文《期限风险：来自PropTech 租赁平台的证据》中，胡教授和团队利用了一个独特的数据集。该数据集来自中国一家著名的房地产科技平台，包含 2015 年至 2019 年期间北京约 93,000 份房屋租赁合同。由于该平台在北京拥有最大的市场份额和最长的运营期，因此研究样本的租赁合约主要集中在北京地区。
分析发现，如果房东预期未来房价会有较大涨幅，则这些房东续签到期租赁合同的可能性要小得多，这刚好印证了研究提出的假设，即在当地房价升值后，房东会提供期限较短的租赁合同，为在不久的将来可能出售物业做好准备。
这种影响在统计学上成立，亦可化为具体经济数据 — 房价每上升一个标准差，合同期限便会缩短约一个月。相反，当预期房价下降时，房东可能更愿意签订长期合同以锁定租金收入。
与老一代的房东相比，较年轻的房东和拥有多个出租物业的房东对房价上涨的反应更灵敏，这与老一代人不太倾向于投机、更有可能依靠租金收入生活的假设是一致的。相反，拥有多个物业的房东更有可能出于投资或投机目的而持有房地产资产。
寻觅完美居所
为了深入研究租房合同期限以及各种因素对其的影响，研究人员根据不同的期限进行分组，并对照平均租金价格标绘出图表，形成 "租赁住房供应的期限结构"，从而确定租金的整体模式。研究团队随后发现，房价增长也会影响租金的期限结构。
随着房价上涨，长期租赁合同的供应会相应减少，而需求会相应增加，这样会导致租金价格上升，从而导致租金期限结构会有逆时针移动，即长租价格的增幅高于短租价格。反之，当房价下跌时，房东更倾向于提供长租合同，以确保可预测的租金收入。
胡教授说："我们的研究结果显示，一个租金和房价稳定增长的市场将鼓励房东提供长期租赁合同，降低租房者的期限风险。"
人们在研究租房或买房的风险及权衡兩者的利弊时，长期租赁住房供应短缺是一个关键的症结。政策制定者须考虑推出政策，鼓励房东提供长期租赁合同，例如提供税收激励或补贴。租房者也可以从增加长期租赁住房供应的政策中受惠，因为这可以带来更稳定、更能负担得起的住房选择。
"我们相信，期限风险所带来的影响值得学界在未来进行更深入的研究。特别是，长期租赁住房带来近似于拥有住房的稳定性和安心感，"胡教授指出。
"长期租赁住房供应量的不同或有助于解释国家内部和国家之间住房拥有率的差异。虽然民意调查跟非正式统计的证据似乎都支持这一猜想，但系统地量化这些影响仍然至关重要。"