内地精英踏上香港商界舞台

刘煜（房地产及旅游资产管理理学硕士课程2016）

香港经济多元多变，汇聚金融、地产及创新产业于一堂，乃全球精英的理想舞台。对于内地商业人才而言，香港中文大学（中大）商学院提供了一块通往这个活力澎湃的经济体的黄金跳板。凭着世界一流的教育、行业实战体验，以及广阔的专业人脉网络，中大商学院校友在各行各业大放异彩。刘煜（Sam）（房地产及旅游资产管理理学硕士课程2016）及俞逸欣（Violet）（金融学理学硕士课程 2014）的故事，正好印证中大商学院如何为硕士毕业生打开进军香港以至亚太区的大门。

近年来，各地高等教育规模不断扩大，学生住宿需求有增无减。从事环球房地产投资的刘煜（Sam）（房地产及旅游资产管理理学硕士课程2016）直言，当原有大学宿位的供应不足，私人的学生公寓成为填补缺口的重要首选，相关市场亦逐渐引起关注，甚至喻为房地产的"投资新宠"。

现为中原投资顾问有限公司投资总监的Sam，负责管理投资英、美及香港学生公寓的私募基金。他解释，这类投资在项目层面多数以合资企业（joint venture）形式运作，投资者有主权基金、退休基金，甚至是高淨值人士（high-net-worth individuals）。"不论是否专业投资者，他们很多都是父母，更易明白教育及学生公寓市场的需求。"

Sam 称，凭着以往学生住宿的经验，让他更明白学生对公寓的要求

教育市场独立于环球经济

他直言，教育市场受环球因素影响较小，无论经济好坏，进修需求始终存在，加上许多地方的大学也在增加学额，包括香港也放宽非本地生限额，宿位需求自然上升。有别于住宅市场，学生公寓多数按床位出租，租金通常一次过缴付半年甚至一年，租金回报相对稳定，也逐渐引起投资者的兴趣。

Sam和同事不时飞往海外，亲身考察当地的学生宿舍（相片由受访者提供）

学生公寓选址三大主要因素

云云大学中，如何物色有潜力的学生公寓项目？Sam大致列举了三大主要因素：

—）持续增加学额的学府
挑选一家受欢迎的大学，也是一门学问。他以美国为例，很多受欢迎的公立大学并非学术顶尖，反而是其出色的运动成绩。"我们曾考察美国一所州立大学，虽然不在百大之列，但运动场上成绩卓着，非常受本地生欢迎，全校有三万名学生，每年学额不断增加，所以我们决定在当地找学生公寓。"

二）邻近校园的地理位置
学生公寓选址必须方便上学，以美国为例，最佳距离为校园一英里（1.6公里）范围内；在香港则会考虑邻近港铁站或有便利的公共交通直达校园。

三）逾百床位供应
理想的学生公寓项目须提供至少100个床位，楼龄不宜过旧，并设有适合年轻人的公共空间。

Sam因修读中大房地产相关的硕士课程，继而让他踏上房地产之路

受课程吸引　投身地产界

拥有会计学士学位的Sam，受中大房地产及旅游资产管理理学硕士课程（现已改名为房地产理学硕士）资讯吸引，决定隻身来港读书，更在课程的穿针引线下，寻找到现职工作，成功投身房地产行业。他坦言，以往在学时的住宿经验，让他更了解学生的需求，回望工作岁月，他形容行业仍然吸引着他，"因为不论是行业，还是投资产品，都是跟年轻人有关，也是充满活力！"

对于有意投身房地产行业的校友，Sam称房地产有不同板块，建议可参考大型投资机构的投资动向，从中发掘具发展潜力的市场板块。

 

俞逸欣（金融学理学硕士课程 2014）

纵然环球局势複杂多变，但对投资界来说，变幻原是永恆。富达国际中国机构销售总监俞逸欣（Violet）（金融学理学硕士课程 2014），享受身处于这种波涛汹涌的投资市场中。她以自身经验分享机构销售（institutional sales）的特别之处，在芸芸对手中取得客户信任的秘方，以及解构资产管理行业的精髓。

在内地一等学府经济学系本科毕业后，Violet想学习更多有关金融知识，二话不说便报读中大商学院的金融学理学硕士课程："课程的实用性很强，有很多个案研讨机会，为我将来发展打下一个很坚实的基础。"最深刻的是她获学校安排到某大银行的招聘活动，毕业后也顺利成章加入该公司，投身金融界，后来辗转至现职的资产管理公司。

各地机构投资者　着重不同投资市场

现时Violet 主责中国及香港市场，对象是机构投资者。她的团队按机构客户的需要来制定投资方案，包括股票（equity ）、固定收益（fixed income）、多元资产（multi asset）、私募资产（private assets）等等。被问及各地市场的机构投资者有何不同时，她称各地客户侧重点不同，有些看重中国市场，有些是新兴市场，而中国的机构客户眼放全球，多数以环球资产作为其核心配置。

机构客户涵盖范围广泛，主权基金、退休基金、保险公司、金融机构，甚至是商业机构，都是她的服务对象。除了发展成熟的大机构，Violet也瞄准国内的中小企业，皆因他们的潜力庞大："中国的中小型商业机构发展迅速，比如互联网公司，他们由初创公司到IPO上市公司的发展很快，所以从发展初期时，我们已开始接触他们，建立关係。待他们上市后获得现金流时，有些便会找专业资产管理机构帮忙投资。"Violet喜欢跟人打交道，自言享受从事机构销售的工作

大市动盪　机构投资者仍然理性

"跟个人投资者不同，就算近日股票市场如何急速升跌，机构客户还是相对比较理性，因为他们做的是资产配置（asset allocation），投资除了追求收益，也会平衡机构内部要求，例如市场及产品多样化（diversification）、风险分散、资金成本等。"Violet留意到，近两年内地机构越来越着重ESG（环境、社会和管治），也会要求加进ESG相关投资产品，希望获得收益的同时，也为世界带来正面影响。

根据她的观察，机构客户在挑选资产管理机构时，不只看投资结果，也重视整体服务质素，尤其是销售团队是否明白他们的需要，但要在芸芸对手中获得青睐，她坦言增值服务是关键所在，如其公司定期举行知识转移（knowledge transfer）工作坊，由投资研究团队向客户传授投资及分析技巧，令客户有所得着，更愿意尝试不同的投资方案。

鼓励年轻同事留下来　机会自然来

曾效力中资及外资金融机构的Violet，坦言非常享受基金公司机构销售的工作，"投资市场的波动大，每日都有不同挑战，我喜欢身处于这种不确定中，加上我也喜欢跟人打交道，不论是对客户，还是内部团队，我都享受其中。"她解释道。

由毕业至今工作十多年，她遇过不少年轻同事，有些因为压力大、环境变化太多而离职转行，她反而相信只要坚持留下来，机会便会来："这个行业，时间的积累有它的意义。很多在我junior时期服务的客户，现在可能也已是部门主管，我们互相见证彼此成长，建立一份信任在其中。这为长久的合作关係打下基础。"

Violet 看好内地中小型商业机构，皆因成长速度快，甚有潜力成为目标客群

 

本文节录自2024年10月9日及2025年5月3日发佈于中大商学院校友网页之文章，获中大商学院校友事务与发展办公室授权转载。