新兴城市能提供更好的房地产回报
你可能听过老生常谈的一句话：“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”。这确实是明智的建议，但知道该把鸡蛋放在哪些篮子里亦同样重要
过去的二、三十年间，房地产投资一直是中国经济中炙手可热的造富途径。特别是在市场陷入衰退之前，房地产开发商为满足市场需求，把业务和投资分散到不同地区或城市的做法相当普遍。乍看之下，这种地域多元化的策略似乎毋庸置疑。然而，关于这种做法的好处其实一直存在争议。
中国房地产企业历来偏爱在发达地区投资。许多人看到了这些地区的优势，比如更容易获得资源；也有其他人指出了它们的缺点，包括运营成本高、竞争激烈等。但类似的讨论通常没有提到的是，房地产企业在进行投资时往往忽视了不同地区在经济和制度发展方面的差异。
为了进一步了解这些差异对地域多元化策略的影响，香港中文大学（中大）商学院酒店及旅游管理学院副教授曾德铭，联同澳门大学研究助理教授褚晓凌，和香港大学教授黄绍基合作进行了一项题为《地域多元化与房地产企业价值：多元化投资之关键》的研究，旨在探讨地域多元化跟房地产企业公司市值之间的关系，以及地区发展差距是否会增加多元化的成本。
曾教授说：“我们发现，地域多元化的布局对企业价值有显著影响，在中国发达城市进行投资，反而会降低地域多元化的好处。” 他强调，在评估多元化的预期收益时，必须考虑不同地方的制度差异。预期收益包括提升企业价值、提高回报，以及在某些地区出现经济衰退时降低风险等等。
发达地区并不总是最佳选择
研究团队通过收集 2008 年至 2018 年间， 81 家中国房地产公司的年度财务报表数据，进行实证调查，並从这些公司的投资组合资产配置中，了解它们在哪些城市开展业务，以及在每个城市有多少个项目，从而评估他们的地域多元化战略。在初步确立了地域多元化与房地产企业价值之间的正相关关系后，研究人员进一步探讨了区域发展差异的影响。
研究人员使用了全球房地产服务公司仲量联行发布的城市动力指数（CMI）来衡量各地区的发展情况。该指数甄选出城市经济和房地产市场正在快速增长和发展的 “动力城市” 。在研究的样本期内，北京、上海、深圳、广州和南京等 12 个中国城市都被纳入了该指数。
分析表明，当企业在发展势头较好（即经济增长较快）的发达地区投资或运营时，地域多元化的预期效益会大大降低。曾教授说： “把业务和投资高度集中于较发达地区，几乎完全消除了多元化带来的好处。”
这背后原因可能是这些知名的城市中资源竞争激烈。他补充说： “尽管魅力四射，但超级明星城市的房地产市场竞争十分激烈，有时回报率较低。” 这意味着，企业选在在哪些区域进行投资至关重要。
导致负回报的因素
为进一步了解为何向发达地区分散投资未能带来预期收益，研究团队把上述的城市动力指数分为两个部分：社会经济因素和行业特有因素。社会经济因素涉及国内生产总值、人口增长和外国投资等方面。行业因素包括办公空间、租金、酒店入住率、商业地产投资和市场透明度的变化。
研究结果显示，这两个因素都会导致在较发达城市经营和投资的房地产公司出现负回报。曾教授说： “我们认为，社会经济因素的增长应促进房地产需求的增长，但同时也会令制度环境成形，而房地产行业因素的增长可能会带来更多机会，但同时也会带来更多竞争。”
完善的制度环境可以为房地产市场提供稳定性和支持，但也会带来挑战，比如竞争加剧和进入门槛提高 — 即取得许可、遵守分区规划、符合环境标准等。研究人员随后发现，房地产企业在北京、上海、深圳、南京、武汉和天津等经常出现在城市动力指数榜单上的城市进行投资和运营，会产生更多负面影响。另外，在房地产价格快速增长的城市中，地域多元化带来的收益减少也更为明显。
“这些城市经历了长期的快速增长和发展，可能出现市场饱和和竞争激烈的情况，导致企业的收益递减。” 曾教授解释道。“此外，这些城市拥有更好的透明度和基础设施，这可能意味着企业在利用非市场手段（如政治关系和捐款）获取资源方面，面临更大的困难。”
欠发达地区回报更高？
曾教授总结说，在中国等新兴经济体的大部分地区，跨地域投资是有益的，但随着一些地区经济的快速增长，甚至超过成熟经济体的增长速度，大城市企业之间的资源竞争所带来的负面影响会渐渐盖过其优势。
“向欠发达地区分散投资仍然是提高公司业绩的可行选择，” 他说，“尽管这些地区的交易成本比较高，但我们的研究显示，企业可以从地域多元化投资中获益。”
欠发达地区交易成本变高的原因是由于合同执行的不确定性增加、基础设施不足、缺乏法律保护和执行机制。曾教授指出，在制度环境薄弱的地方，企业可以有效地转移资源，通过非市场手段影响政策制定者，使资源分配对企业有利，从而最大限度地降低交易成本，闯出一片天。因此，与较发达地区相比，这些地区的交易成本未必更高。
另外，无论选择什么地点或如何实现多元化策略，房地产企业在投资时都应更加谨慎。曾教授建议： “企业可以考虑采取其他举措，例如在投资组合中纳入绿色、优质建筑，这些举措对发达地区的投资者来说会更具有吸引力。”
“我们认为，不同的地区有不同的好处。构建跨区域的多元化房地产投资组合具有比较优势，这比一味追逐上海、深圳等‘明星’城市更为可取。”